S novým občanským zákoníkem přichází pro obor vodárenství také nový pojem a to pachtovní smlouvy. Jaký je hlavní rozdíl mezi nájemní a pachtovní smlouvou?
S termínem pacht se vrací pojem hojně využívaný v období do konce druhé světové války a následně definitivně zaniklý přijetím předchozího občanského zákoníku z roku 1964. Základní rozdíl mezi nájmem a pachtem lze shledat v tom, že nájem věci spočívá v právu věc užívat, aniž se řeší další prvek, kterým je to, zda užívání přináší „nájemci“ nějaké další užitky. Pacht je postaven právě na tom, že spolu s právem věc užívat, přechází na nájemce (pachtýře) právo nabývat vlastnické právo k užitkům (plodům), které daná věc spolu s jeho užíváním přináší. To je právě typická situace, kdy nad rámec nájmu, který obvykle sám o sobě žádné další užitky nepřináší, je v tomto směru právní vztah „obohacen“ o další úroveň, kterou obě smluvní strany již předem předpokládají a chtějí tuto situaci vzájemně upravit. Pachtýř při uzavírání pachtovní smlouvy počítá s tím, že mu propachtovaná věc přinese určitý konkrétní užitek, nejčastěji nějaký konkrétní finanční či naturální výnos. Další rozdíly přináší právní úprava v novém občanském zákoníku, nicméně i tak lze nájem a pacht označit za věcně podobné instituty. Odpovídá tomu i to, že úprava nájmu se použije všude tam, kdy pacht nemá zvláštní právní úpravu.
Prosím, uveďte typické příklady pro použití pachtovních smluv.
S ohledem na výše uvedené rozdíly bude pro pacht a pachtovní smlouvy typické využití v oblastech, kdy bude smluvní strana, která věc získává, tak činit s úmyslem jejího dalšího komerčního využití. Úprava institutu pachtu dokonce umožňuje, aby nad rámec platby pachtovného (což je obdoba nájemného), měl její vlastník čili propachtovatel nárok na poměrnou část výnosu z propachtované věci, pokud si to smluvní strany dohodnou. Typická situace tak vychází z podmínek, kdy vlastník nechce, neumí nebo nedokáže věc užívat tak, aby byl maximalizován její užitek. Na jeho místo pak nastupuje jiná osoba, která má buď dostatečné zkušenosti, nebo schopnosti tyto požitky realizovat. Bude se tak jednat o nějakou formu podnikání, které přináší konkrétní výnosy. Historicky naši předkové často využívali tzv. zemědělský pacht, kterému je v nové právní úpravě věnováno několik zvláštních ustanovení. Pachtovní smlouva může být uzavřena dokonce ve vztahu k celému podniku nebo jeho části. Propachtovat tak lze prakticky cokoli od jediné věci či pozemku až po fungující zavedený podnik.
Jak byste charakterizoval dopad pachtu na oblast vodárenství?
Přijetím nové právní úpravy došlo k tomu, že řada smluv, na jejichž základě byla doposud pronajata či provozována vodohospodářská infrastruktura změnila dle našeho výkladu svůj charakter, neboť do konce roku 2013 byl jako nejfrekventovanější smluvní typ používán subsidiárně na obdobné případy vztah nájemní. Jednalo se však pouze o ty případy, kdy smluvní strany (vlastník a provozovatel), hledaly nějakou nejbližší právní úpravu, o kterou svůj smluvní vztah opřít. A s ohledem na to, že smlouvy mezi vlastníky a provozovateli VHS majetku přepokládaly jejich časově omezený dispoziční přesun od jednoho subjektu k druhému, a to za úplatu, nabízelo se využití nájmu. Nicméně je vysoce nepravděpodobné, že by jakýkoli provozovatel měl zájem o vodárenský majetek, který by nemohl současně provozovat a za tento provoz by posléze nebral odměnu od třetích osob, tedy od odběratelů. Pokud jde tedy o to, jak systematicky zařadit stávající či nové provozní smlouvy, lze říci, že jejich nejčastější obecná forma bude smlouva pachtovní, která je však uzavírána současně jako smlouva dle § 8 odst. 2 zákona o vodovodech a kanalizacích, a aby to nebylo úplně jednoduché, je současně i smlouvou koncesní, neboť charakter a obsah smlouvy pokrývá to, co lze odborně označit jako služební koncesi. Nicméně tyto pojmy jsou spíše teoreticko-právní a výše uvedený výklad slouží pro systematické účely uživatelů.
Pokud jsem vlastníkem vodárenské infrastruktury a mám uzavřenou platnou nájemní smlouvu s provozovatelem – jaké jsou konkrétní změny, je třeba cokoli měnit?
Konkrétní změny nastávají v případě nájemních smluv již s účinností od 1. 1. 2014, neboť přechodná ustanovení k novému občanskému zákoníku („NOZ“) stanoví, že nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. To však neplatí pro případ nájmu věcí movitých a pro pacht. Abychom to trochu zjednodušili, je možné vyložit tato ustanovení tak, že je-li smlouva posuzována jako nájemní, bude potřeba již od 1. 1. 2014 uplatňovat na obsah nájmu (s výjimkou posuzování jeho vzniku) novou právní úpravu – tedy tam, kde smlouva něco nepokryje nebo vznikne spor, bude výklad odpovídat nové právní úpravě nájmu. To bude nejčastější u dosavadních smluv, na základě kterých se pronajímají jakékoli nemovitosti. Zde je na místě upozornit na to, že u vodárenské infrastruktury lze podle většiny relevantních výkladů dospět k závěru, že se jedná o věci nemovité. Pro případ, že budou chtít smluvní strany postupovat podle dosavadní právní úpravy, měly by posoudit, zda jejich smlouva není už nyní svým obsahem smlouvou pachtovní. Pak by na smluvní vztah dopadala právní úprava původního občanského a obchodního zákoníku. Je na konkrétním zvážení a posouzení, která varianta bude v daném případě pro toho kterého vlastníka či provozovatele výhodnější.
A pokud budeme chtít uzavřít dodatek ke smlouvě, co byste doporučil?
V rámci výše uvedené odpovědi je možné dojít k takovému výkladu, kdy se pro smluvní strany fakticky nemusí nic změnit. Nicméně úplně odlišná situace bude v případě uzavírání nových smluv nebo v případě dodatkování těch stávajících. Ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku bude třeba veškeré nově uzavírané provozní smlouvy posuzovat, zda jsou či nejsou současně smlouvami pachtovními. Podle mého názoru jich naprostá většina bude mít charakter pachtu. U dodatků bude záležet, o jakou změnu se bude jednat. V závislosti na obsahu se buď bude jednat o nepodstatné změny, které jsou bez dalšího povolené a jejich režim bude odpovídat právní úpravě předcházející, nebo se bude jednat o podstatné změny, kde bude nutné primárně zkoumat jejich povolenost z hlediska oblasti veřejných zakázek a koncesí. Také lze poznamenat, že v rámci prováděných změn formou dodatku si lze dohodnout mezi smluvními stranami, že bude dosavadní platná smlouva posuzována v souladu s novou právní úpravou pachtu.
U nových smluv je, jak říkáte, logicky nutné postupovat podle nové legislativy. Tzn. u nových smluv je nutné uzavřít vždy pachtovní smlouvu?
Ano, dá se říci, že všechny nové provozní smlouvy (které budou obsahovat právo provozovatele brát užitky z provozovaného majetku – tj. např. vybírat vodné a stočné) by měly zohledňovat novou právní úpravu pachtu v souladu s § 2332 a následujícími nového občanského zákoníku. Tomu by měl být přizpůsoben jak jejich obsah, tak také terminologie. Lze doporučit, byť se obsahově nejedná o nijak zásadní rozdíly, aby byly tyto změny vždy provedeny příslušným právním specialistou.
Děkujeme za rozhovor
Zdroj: (jab)
Zdroj: (jab)
